一、设立该计划的背景

　　当前，国家宏观调控为信托公司业务拓展带来更多机会，信托业务与房地产结合更加紧密。近期，随着“国六条”以及配套政策的出台，表明国家宏观调控将继续进行并维持较长一段时间，这势必延长资金回笼的速度和降低资金使用效率，增加了开发商的资金压力，加大了开发商项目开发的资金投入，增大了外部筹措资金难度。资金链紧张的趋势增加了房地产行业对银行贷款以外的融资渠道的资金需求，这为信托公司拓展业务带来了机会。
　　从目前来看，房地产信托融资是为房地产企业提供长期稳定资金的最佳渠道。房地产信托是信托公司管理的受托投资于房地产的资金，从而使得房地产信托资金不受信托公司本身规模的限制，同时由于我国居民投资渠道有限，房地产信托无论从交易制度和投资回报的设计上均较符合我国居民的投资要求，从而可以募集到源源不断的资金来满足房地产企业的需求。
　　目前，信托产品已经在房地产业的开发中显示出了强劲的发展势头。

　 二、该计划能解决什么问题
　　
　　该计划能够解决以下几个方面的问题：
　　1、在开发融资方面。在土地二级市场上可以由摘牌取得土地使用权的开发方，将土地以共有持份权的方式转让给一般投资人，投资人同时将购得的持份权信托给信托投资公司，并取得受益权证明，由信托公司将土地的开发、建设等事宜委托开发方承办或出租给开发方，将经营收益分配给投资人或有开发公司以优先回购款项只付给投资人，或者由投资人不行使收益权而行使优先和优惠的购房权，此举同时达到集资、预售和节税（投资人集自益信托的委托人和受益人为一身，可享受节税便利）的目的。
　　2、在解决商品房提前预售难题和发放按揭贷款方面。由于历年的房地产金融政策都严格限制不符合预售条件的商品房预售，可以由开发商的初始投资人作为委托人和初始受益人，将土地使用权或资金信托给信托投资公司向指定的项目开发商投资，约定兑现投资收益的方式包括现金或购买新建商品房的优先购买权（通常有一定的购房折扣），然后将初始受益权委托房产中介和销售公司转让发售给新投资人，从而合法的实现“预售”融资。
　　另外，由于房地产信贷政策规定严禁对未封顶的商品房发放个人住房贷款，可以由开发商和信托投资公司推出房地产消费信托贷款计划，用信托公司募集来的资金给特定开发项目的购房人提供短期住房消费贷款，其收益直接来源于借款人支付的贷款利息，从而在一定时间代替银行的个人住房按揭贷款。
上述两种信托方式可以进行时间上的组合，对于前一种信托的受益人可以优先购买后一种信托品种。
　　3、在房地产合作开发与联建方面。由于出地方和合作出资方面临着如何成立和运作项目联建办公室和项目公司的问题，建筑承包商的垫资款和建筑材料、设备供应商的赊销材料设备，也面临着资金、材料和设备的监管问题。完全可以由出地方将土地使用权、由合作投资方将投资款或股东权益、由建筑承包商将垫资款、由建材供应商将材料和设备均以委托投资或委托支付的信托方式，交由信托投资公司行使项目出资者权益、股东权益、债权人权益和监督使用职能，以平等保护各方利益，保证工程项目按期完工，实现各方的投融资目的。
　　4、在成立类土地投资基金方面。由于我国目前还没有制定产业投资基金法律法规，但依照我国国情，城市开发商为了实现长久运营，必须加强除了开发、建造和运营之外的产业投融资功能，由此为信托投资公司充当类产业投资基金角色提供了广阔的空间。
　　以下是天津的一个案例：
　　2004年国家“8.31”土地“协议出让大限”以后天津房地产企业面临的资金瓶颈、内部管理水平、深度发展联合等问题。北方国际信托投资股份有限公司于2005年4月22日发行了天津北信房地产产业投资(05-1、05-2)集合资金信托计划，社会投资人可以通过购买该信托产品享受天津房地产行业发展带来的巨大收益。该项房地产信托总体规模拟定为人民币5亿元，先期推出05-1、05-2两种房地产信托产品规模合计人民币2亿元，自然人和法人的单笔购买起点分别为25万元人民币和50万元人民币，期限分别为1.5年和3年，预计年收益率分别为5%和6.2%，高出预计收益率的部分由北方信托与受益人五五分成。
　　首先，天津北信房地产产业投资集合资金信托计划的最大特点，在于它不是针对个别企业或项目而是针对整个房地产行业出台的，该项信托计划是产业性的，而不是单体项目性的，在全国是首例。
其次，该信托计划在资金投向方面具有多重性。比如天津北信房地产产业投资（05-5）集合资金信托计划于2005年11月18日推出，发行规模为10000万元，信托期限为2年，预期年收益率为5.4%。信托计划所募集的资金拟投向四个主要的房地产开发领域：一是参与土地整理、平抑土地价格；二是投入经济适用房的开发建设；三是开发高质量的中低价位的商品房；四是参与物业收购。
　　最后，在资金回报的保障和信托风险防范措施方面，该房地产信托计划有两个极为突出的特点，也是其他信贷计划中所不具备的。其一，为保证信托计划的资金回报，北方信托聘请天津商联房地产资产管理有限公司为房地产信托资金所投入的项目提供专家咨询服务。该公司成立注册资本金1亿元人民币，是由天津市房地产商会的几家会员共同投资成立的依托房地产资产管理多元化经营的专业公司。公司股东为中诚信托投资公司、永泰房产、仁爱集团、万兆投资发展集团、麦购（天津）集团、津东房地产开发集团、今晚报业集团控股公司、天津商汇实业发展公司八家。该公司拥有一批熟悉金融管理、房地产项目运作、房地产项目评估以及法律、财务方面业务的专业人士，具有职业、高效、有序、忠实的特点。其二，为了保证资金安全和信托计划的规范运作，建设银行天津分行将对为房地产信托计划使用项目进行担保，并对信托帐户进行托管、封闭运作。在北方信托严格控制资金运用风险的同时，对于本房地产信托计划资金的运用，上述永泰房地产、仁爱集团等八家公司联合对此信托资金的安全出具连带责任保证担保。以上公司均为天津市房地产业内拥有较强实力以及较高影响力的公司，由其对房地产资金的运用提供“联保”，进一步的保证信托资金的安全。其三，在适当的时机，还将引入专业的资产评估机构对信托计划进行评级。

　 三、我们能做什么
　　
　　为开展此项计划，我所特推出以下房地产开发融资专业服务：
　　1、为房地产公司的房地产开发融资项目提供融资咨询服务，按照约定为该项目获得信托贷款提供咨询，按照约定金额、费率和期限为房地产公司引荐信托机构或相关金融机构。
　　2、向信托机构或相关金融机构推荐房地产公司拟开发项目，安排和协助房地产公司与信托机构或相关金融机构进行接洽和谈判，提供项目谈判的技术支持和融资方面的专业指导。
　　3、协助和指导房地产公司准备、制作获得项目融资所必须的融资资料和其他商业计划、文件等。
　　4、对房地产公司提供的融资及业务方面的资料负有保密义务，如因信息的泄露对房地产公司造成了损失，则应承担赔偿责任。
　　5、如果确认融资失败，我所的一切前期费用由我所自行承担。

　 四、如何开展此项计划
　　
　　我所融资顾问律师的工作进度依据开发企业的工作安排确定，大致分为三个阶段：
　　（一）沟通阶段：
　　1、参加前期调研和可行性分析，了解开发企业的基本情况和需要。
　　2、从理论上解决开发项目融资的一两个问题。
　　3、制作一个建议性文本《××小区或项目开发融资顾问法律服务方案》，进行融资成本费用评估。
　　4、根据费用评估结果提供合理的融资顾问费报价，准备签约。
　　（二）签约阶段：
　　应考虑以下因素：
　　（1）开发企业基本情况及项目概况，如建设工程项目，应调查项目名称、地点、项目范围（小区开发或单位工程）、开发地块面积、可行性研究及造价预算、融资担保物和担保方式等。
　　（2）融资顾问律师工作范围的基本内容，一般可分为几个阶段，如融资策划阶段、项目审查阶段、信托产品发行阶段、兑付及交易阶段。
　　（3）保密守则与真实原则。律师应对客户任何资料保密，而客户应当对提供给律师的资料之真实性负责，这是律师提供正确的融资法律服务的前提。
　　（4）融资顾问费收费办法及支付方式。
　　（5）融资顾问的职责及法律责任。
　　（6）违约责任及解决办法。
　　（三）融资服务阶段。
　　1、进行融资策划，确定融资方式、担保模式；
　　2、项目开发融资的评审和批准；
　　3、融资产品的发行和推介、合同登记鉴证；
　　4、融资资金运用和监管；
　　5、调查并报告项目运行进度；
　　6、分期或到期兑现投资收益；
　　7、项目终结清算。

　 五、开发企业需配合的工作
　　
　　1、融资法律顾问在开发企业处办公时，开发企业应为融资法律顾问提供必要的办公条件（如办公室、微机、复印机或车辆）。
　　2、尽可能安排融资顾问律师参加企业领导或项目小组的各类会议或活动，接受顾问律师对资金使用的过程监管。
　　3、指定一名企业领导和一至两名工作人员与融资顾问律师配合工作。
　　4、要求项目工作人员认真填写各类报表，配合融资顾问律师工作。
　　5、及时支付融资顾问律师费用。

　 六、融资法律顾问的费用
　　
　　依据国家发改委、司法部《律师服务收费管理办法》的规定，考虑到融资顾问工作难度和律师所承担的风险，我所的法律服务费用分两种情况收取收取：
　　阶段性收费：只为开发企业提供融资咨询、策划阶段性法律服务，一般收取5—8万元；
　　全过程收费：为项目开发提供融资策划、产品发行、合同鉴证、资金监管和兑现清算全过程法律服务，视开发资金大小及业务量多少，一般按融资额度的2%-5%收取融资服务费，融资服务费一般包含在总融资成本中。